TP.HCM – Giá đất nền và căn hộ tại nhiều khu vực đã giảm đáng kể, song thị trường vẫn thiếu người mua dù không ít chủ tài sản chấp nhận hạ giá.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy nhiều vùng từng tăng nóng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt. Mức giảm không chỉ xuất hiện ở đất nền mà đã lan sang một số dự án căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội.

Tại Long An (cũ), giá đất nền trong quý 3/2026 thấp hơn 20-25% so với quý 02/2025. Đồng Nai và Bình Dương (cũ) giảm 7-10%, trong khi Tân Phú (Đồng Nai) giảm tới 49% và Bến Lức (Tây Ninh) giảm 25%.

Căn hộ tại TP.HCM cũng không còn giữ nhịp tăng như giai đoạn trước. The Rainbow giảm khoảng 6%, xuống 45 triệu đồng/m2, còn một số dự án khác giảm 1-3% so với đầu năm.

Tại Hà Nội, mức điều chỉnh sâu hơn. Hanoi Seasons Garden ở Thanh Xuân giảm 24% trong quý 3/2026 so với quý 1, xuống bình quân 137 triệu đồng/m2; Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh tại Thanh Trì giảm 18%, còn 42 triệu đồng/m2.

The Sapphire ở Nam Từ Liêm giảm 16%, xuống khoảng 70 triệu đồng/m2. Đất nền Phú Cát giảm gần 20% so với đỉnh tháng 4/2025, Tân Xã (cũ) giảm gần 30%, còn Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh giảm hơn 35% so với đỉnh tháng 8/2025.

Giá đã giảm, nhưng giao dịch vẫn chưa trở lại

Điều đáng chú ý là giá giảm chưa đồng nghĩa thanh khoản tăng. Chị Liên, sống tại xã Nhà Bè, TP.HCM, đã nhờ nhiều môi giới bán căn nhà rộng 360 m2 gần hai tháng nhưng chưa tìm được khách.

Giá thị trường của căn nhà khoảng 11,5 tỷ đồng, trong khi chị rao 11 tỷ đồng và sẵn sàng thương lượng. Áp lực tài chính khiến chị muốn bán tài sản để tất toán các khoản vay ngân hàng.

“Tôi đang có mấy khoản vay ngân hàng, cuối năm nay sẽ không còn lãi suất ưu đãi mà chuyển qua thả nổi. Dự kiến lãi suất sẽ hơn 12%/năm, tăng 3-4% so với lãi suất tôi đang vay. Hiện mỗi tháng tôi trả cả gốc và lãi gần 60 triệu đồng đã là một gánh nặng khi mà thu nhập ngày càng giảm. Nếu tăng hơn nữa tôi sợ gánh không nổi nên đành rao bán rẻ căn nhà để thu tiền về tất toán nợ ngân hàng. Dù vậy trong lúc này có bán rẻ hơn giá thị trường vẫn rất khó”, chị Liên cho hay.

Một trường hợp khác là chị Mây Kim, chủ căn hộ 70 m2 tại chung cư Masteri Thảo Điền, TP.Thủ Đức (cũ). Căn hộ được mua tháng 4/2024 với giá 5,6 tỷ đồng, sau đó chị đầu tư thêm 2 tỷ đồng làm nội thất và hiện rao bán 10 tỷ đồng có thương lượng vì khó khăn tài chính.

Hai tháng trước, mức giá 10 tỷ đồng từng được nhiều người hỏi mua. Hiện tại, dù vẫn giữ mức giá này để thương lượng, chị chưa nhận được sự quan tâm tương tự.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Tập đoàn PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, cho rằng đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm liên tục từ năm 2022. Vì vậy, đợt điều chỉnh hiện nay tại khu vực này chủ yếu mang tính cục bộ.

Theo ông Tuấn, miền Bắc, đặc biệt Hà Nội và các tỉnh lân cận, từng trải qua nhiều năm giá tăng mạnh nên mức giảm hiện nay sâu hơn. Đất nền phản ứng mạnh vì giá trị phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng về quy hoạch, sáp nhập và hạ tầng mới, trong khi chung cư vẫn có nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê.

Bà Đỗ Thị Loan, Tiến sĩ, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định thị trường đang bước vào một chu kỳ tái định giá. Theo bà, bất động sản đang chuyển từ cách định giá dựa nhiều vào kỳ vọng sang coi trọng giá trị thực.

Lãi suất tăng làm thu hẹp khả năng sử dụng đòn bẩy đầu cơ. Một bộ phận nhà đầu tư vay vốn với chi phí cao phải cơ cấu lại tài sản hoặc bán ra, khiến nguồn cung thứ cấp tăng và tạo thêm áp lực điều chỉnh giá.

Tuy nhiên, không phải tài sản nào cũng giảm giá. Những bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và nhu cầu ở thực cao vẫn có khả năng giữ được giá trị.

“Điều Việt Nam cần không phải là giá bất động sản tăng càng nhanh càng tốt, mà là một thị trường có giá hợp lý, minh bạch và ổn định; để người dân có khả năng tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp có nguồn lực cho sản xuất kinh doanh và đất đai được sử dụng hiệu quả”, bà Loan nhấn mạnh.

Tại các tỉnh lân cận Hà Nội, mức giảm cũng đã xuất hiện rõ. Ở Hiệp Hòa (Bắc Ninh, khu vực Bắc Giang cũ), một lô đất 90 m2 được rao 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng/m2, giảm 65,5% so với đỉnh quý 4/2025.

Tại TP.Hòa Bình (cũ), giá đất nền giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này cho thấy sự điều chỉnh đã vượt khỏi phạm vi một vài đô thị lớn, trong khi việc giá giảm vẫn chưa đủ để kéo người mua trở lại thị trường.

Phạm Mai (tổng hợp)